Les personnes publiques peuvent avoir recours à la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) en la qualité « d’acheteur” dès lors que la vente ne porte que sur une partie d’un immeuble destiné pour la plus grande partie à d’autres propriétaires et qui, tout au moins pour cette partie, n’a pas été conçue en fonction des besoins propres de la collectivité publique. L’immeuble à vendre est « sur le marché » et la personne publique saisit une opportunité. Dans cette hypothèse, l’Administration se comporte en fait comme un acquéreur ordinaire, elle acquiert et ne “fait plus construire” sur sa demande. Ainsi, une personne publique peut parfaitement acquérir en VEFA des volumes dans un programme immobilier existant, volumes qu’elle aménagerait ensuite, dans le respect du code des marchés publics.
Tout autre recours à la VEFA serait illégal non au regard de la loi MOP mais au regard du droit européen des marchés publics interprété à l’aune des dernières jurisprudences de la CJCE.
Ceci peut intéresser notamment des établissements publics de santé ou des établissements sociaux ou médico-sociaux (EHPAD, appartements thérapeutiques, etc.)
Ces acheteurs publics seront donc particulièrement intéressés par la publication du décret n° 2010-1128 du 27 septembre 2010 relatif aux ventes d’immeubles à construire ou à rénover qui renforce la protection de l’acheteur.
Les principales dispositions du décret sont les suivantes :
La garantie d’achèvement résulte de l’existence de conditions propres à l’opération lorsque cette dernière répond à l’une ou l’autre des situations suivantes :
1° Si l’immeuble est mis hors d’eau et n’est grevé d’aucun privilège, hypothèque ou gage immobilier ;
2° Si les trois conditions suivantes sont réunies :
a) Les fondations sont achevées ;
b) Le financement de l’immeuble ou des immeubles compris dans un même programme est assuré à hauteur de 75 % du prix des ventes prévues par :
? les fonds appartenant au vendeur déjà investis dans l’opération ou disponibles pour la financer, à l’exclusion des dations en paiement et des fonds issus d’emprunts ;
? le montant du prix des ventes déjà conclues et pour lesquelles l’acquéreur a fourni une attestation bancaire précisant qu’il dispose des fonds ou valeurs nécessaires à l’achat ou d’un crédit confirmé ;
? les crédits confirmés des banques ou établissements financiers habilités à faire des opérations de crédit immobilier, déduction faite des prêts transférables aux acquéreurs des logements déjà vendus. Ne sont considérés comme crédits confirmés au sens du présent article que les crédits certains, irrévocables et maintenus jusqu’à l’achèvement de l’opération.
Toutefois, le taux de 75 % est réduit à 60 % lorsque le financement est assuré à concurrence de 30 % du prix des ventes par les fonds appartenant au vendeur.
Pour l’appréciation du montant du financement ainsi exigé, il est tenu compte du montant du prix des ventes conclues sous la seule condition suspensive de la justification de ce financement dans les six mois suivant l’achèvement des fondations ;
c) Le vendeur a ouvert un compte unique, propre à l’opération, auprès d’un établissement de crédit et s’engage à y centraliser les fonds assurant le financement du ou des immeubles.
Lorsque la garantie de l’achèvement de l’immeuble résulte de l’existence de conditions propres à l’opération prévues à l’article R. 261-18, les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total :
35 % à l’achèvement des fondations ;
50 % à l’achèvement du plancher haut du rez-de-chaussée ;
65 % à l’achèvement du dernier plancher haut ;
70 % à la mise hors d’eau ;
80 % à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air ;
90 % à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage ;
95 % à l’achèvement de l’immeuble.
Le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l’acquéreur ; toutefois, il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.
Si la vente est conclue sous condition suspensive, aucun versement ni dépôt ne peut être effectué avant la réalisation de cette condition.
Si le contrat prévoit une pénalité en cas de retard dans les paiements ou les versements, le taux de celle-ci ne peut excéder 1 % par mois.
Le vendeur joint à chaque appel de fonds une attestation de réalisation des travaux établie par un homme de l’art. Lorsque le vendeur se charge de la maîtrise d’oeuvre, l’attestation est établie par un organisme de contrôle indépendant.
Les sommes payées par l’acquéreur ne peuvent être versées que sur le compte prévu à l’article R. 261-18 ouvert auprès d’un établissement de crédit.
La garantie d’achèvement ou de remboursement prend fin à l’achèvement de l’immeuble. Cet achèvement résulte de la constatation qui en est faite par une personne désignée dans les conditions prévues à l’article R. 261-2.